近日統計局公布3月份房地產行業宏觀經濟指標，縱觀各項指標，僅有兩個指標正增長，1.竣工指標，3月累計同比增長14.7%，比2月份提高了6.7個百分點，投資、新開工及施工指標均為負增長，且降幅進一步擴大；2.一線城市房價指數，3月份為1.7，與2月份持平，二三線城市均為下降。

宏觀數據指標與當前各路媒體的觀點差異較大，樓市熱度與話題似乎總集中在這幾個核心熱點城市，這背后反映當前階段房地產市場發展的邏輯已經發生改變，表象呈現出城市之間的分化在加劇，小陽春僅在熱點核心城市有體現，大部分三四線城市未曾有過春暖意。4月初，各地樓市，甚至包括核心一二線城市相關指標有一定降溫，背后是行業信心仍然缺乏，如果二季度市場不能觸底修復，房地產行業就偏離了政策預期的軌道，二季度或將引發一波“救市潮”。

一、房地產投資開發環節指標降幅擴大，值得警惕

(資料圖片)

3月份房地產開發投資累計同比增速-5.8%，降幅比2月份（-5.7%）擴大0.1個百分點；施工面積增速-5.2%，降幅比2月份（-4.4%）擴大0.8個百分點；新開工面積增速-19.2%，降幅比2月份（-9.4%）擴大9.8個百分點；竣工面積增速14.7%，比2月份提高了6.7個百分點，開發環節僅有該指標是正值且增幅在擴大（見圖1），這跟當前“保交樓、保交付”的社會民生任務有直接關系。自去年以來，政策層面出臺了一系列圍繞著保民生的保交樓紓困政策，保交樓、加快項目復工建設也是各大房企重要目標之一，融到資金也優先保障交樓，其次，才是企業新的投資，這也是投資、拿地、新開工等指標都下行，唯有竣工指標增長的原因。

數據來源：統計局，同策研究院整理

開發環節指標降幅擴大的原因有以下幾個方面，第一、房企戰略布局在收縮，具備再投資能力的頭部房企和相對優質的中小房企今年投資布局主要集中在核心的一二線城市，不斷撤離弱能級的三四線城市；第二、2023年是房企債務壓力較大的年份，今年到期的信用債和海外債規模在萬億左右，如果加上去年展期的部門債務，規模會更高。這就是很多房企盡管融資通道打開，但是不敢拿地投資的原因，這些錢是主要用來還債及保交樓上；第三；核心城市投資的門檻不斷上升，區域分化，外圍區域風險在上升，導致投資容量有限。最近土拍市場熱度較高的城市有南京、杭州、上海、北京等。核心區域的優質地塊成為眾多房企激烈競爭的焦點，但是非核心區域仍然的低價成交。

二、房地產銷售面未全面回暖，購房者心態發生改變

1-3月份商品房銷售規模為2.99億平米，同比下降1.8%。3月銷售規模為1.48億平米，同比下降3.5%，降幅也呈現擴大趨勢。這與媒體集中報道的核心一二線城市樓市“小陽春”（集中一二線）有較大的反差。一線四個城市商品住宅1-3月份成交規模723.4萬平米，同比增長6.5%，其中，3月成交323.8萬平米，同比增長56.9%。21個二線城市1-3月份成交規模3974.2萬平米，同比增長21.5%，其中，3月成交1811.4萬平米，同比增長47.21%。但是大部分的三四五線城市成交量卻明顯下滑。分區域來看，中部和西部兩個區域呈現整體下跌，占到全國商品房銷售面積的55.6%。

目前購房者的心態也在發生變化。年后，三個因素刺激核心城市樓市回暖，一是擠壓需求的釋放；二是開發商項目優惠力度較大，二手房市場“筍盤”也較多；三、購房門檻降低，按揭貸款利率下降，真實需求以及“倒貸”混合支撐。目前房地產市場環境也在發生變化，隨著核心城市成交規模的上漲以及媒體宣傳的“小陽春”高溫，開發商的在收折扣，部分項目還在醞釀漲價，二手房東也提高價格預期，“筍盤”數量快速減少。購房者的心態也由年初的著急入市到當前觀望情緒上升。尤其進入4月份，非網紅盤的來人來訪情況有一定降溫。

三、二季度樓市下行壓力下， “救市潮”苗頭再現

進入4月份以來，銷售出現下滑趨勢。4月份30個重點城市商品房日均銷售套數3614套（1-19日期間），比3月份下降了24.6%（見圖3）。

央行公布一季度金融統計數據顯示，人民幣存款增加15.39萬億元，其中，住戶存款增加9.9萬億元，同比增加26.6%。人民銀行城鎮儲戶問卷調查顯示，傾向于“更多儲蓄”的居民占58%。居民中長期貸款為9442億元，同比下降11.8%。儲蓄意愿的增加以及按揭貸款走勢下降，也反映出居民購房信心以及意愿相對不足。

面對房地產市場下行的壓力，近期部分城市出現政策松動的跡象。深圳是當前話題焦點。今年首批次六個人才住房項目總共4422套房源，僅有1930套被選定，剩下的一半以上都選擇了放棄。其中，位置最好的樓盤，南山深鐵熙府，2房棄選率更是超出80%。4月初，《深圳市地價測算規則(修訂征求意見稿)》透露出未來將取消人才房制度，緊接著又傳出將會取消二手房指導價政策。這說明不僅樓市面臨較大的壓力，銀行也面臨很大的承壓。同樣處于樓市熱度焦點的杭州最近也出臺相關樓市松動的政策，杭州錢塘區對區內限購政策進行了優化，外地戶籍居民只需1個月社保即可購買錢塘區首套新房或二手房，應提供1年以內社保繳納證明。不僅如此，杭州還進一步降低落戶標準，大專生就可以直接落戶。此外，廈門、鄭州等二線城市均對限購政策作出局部松動調整。

一二線城市手里還有調控的籌碼，可以通過限購、限售等政策為樓市加溫。三四線城市原本就沒有調控政策，在面臨樓市下行壓力的背景下，只好再用大招——重啟棚改貨幣化。最近，3月份廈門和南京均出臺棚改房票安置和補償制度，4月初，南昌發布了一個通知，說是要在中心城區全面推行房票安置。截止今年4月，全國已有近30省市（縣）推行房票安置政策。除了上述城市以外，還包括無錫、昆明、貴陽、溫州、濟南、湖州、寧波、開封、金華、張家港等城市。棚改貨幣化重現江湖，在二三線城市大面積展開，意味著樓市正在發生新變化。在二季度承壓下，新一輪的“救市潮”或將來臨。

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